부동산 양도세 계산기

양도세란?

양도소득세는 부동산, 주식, 분양권 등을 매도해서 발생한 차익(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 부동산 양도세는 보유기간·주택수·지역에 따라 세율이 크게 달라지며, 한국에서 가장 복잡한 세금 중 하나입니다.

양도차익 계산 공식

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

필요경비에 포함되는 것

• 취득 시 납부한 취득세·중개수수료·법무사 수수료
• 자본적 지출 (증축, 리모델링, 발코니 확장 등)
• 양도 시 중개수수료, 인지대
• 소송 비용 (소유권 분쟁 등)

필요경비 아닌 것

• 인테리어 비용 (도배, 장판 등)
• 가전제품, 가구 구매비
• 일반 수선비

장기보유특별공제

3년 이상 보유한 부동산에 적용. 보유기간이 길수록 공제율이 높아집니다.

일반 공제 (3~15년)

1세대 1주택 추가 공제 (2년 거주 + 3년 보유 이상)

거주기간과 보유기간에 각각 연 4%씩, 최대 80%까지 공제 가능.

1세대 1주택 비과세

다음 조건 모두 충족 시 양도세 전액 비과세:

• 1세대가 1주택만 보유
• 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 이상 거주 추가 요건)
• 양도가액 12억원 이하 (12억 초과분만 과세)

주의: 12억 초과 시 초과 부분만 과세하는 게 아니라, 비례 계산식으로 일부에 대해서만 양도세를 냅니다. 정확한 금액은 세무사 상담 권장.

다주택자 중과세율

2024년부터 한시적으로 중과 유예 중이지만, 원칙적으로 다주택자가 조정대상지역의 주택을 매도하면 가산 세율이 적용됩니다.

• 2주택자: 기본세율 + 20%포인트
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%포인트

또한 다주택자는 장기보유특별공제도 적용 받지 못합니다.

단기 양도 (보유 2년 미만) 세율

기본 누진세율 (2년 이상 보유)

양도세 신고 방법

1. 예정신고: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 (의무)
2. 확정신고: 다음 해 5월 (연간 합산 신고)
3. 홈택스(hometax.go.kr) 온라인 신고 또는 세무서 방문
4. 지연 신고 시 가산세 부과

주의사항

• 본 계산기는 일반 케이스 기준. 농지, 임야, 분양권, 입주권 등은 특례 규정 있음
• 1세대 1주택 비과세 정확한 계산은 12억 초과분에 대한 비례 산식 적용
• 다주택자 중과는 2024년 이후 한시 유예 중이지만 추후 변동 가능
• 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무사에 의뢰 권장

양도차익별 양도세 한눈에 보기 (2년 이상 보유·1주택 비과세 미적용)

일반 누진세율 적용. 1주택 비과세나 다주택 중과는 별도 계산 필요.

위 금액은 단순 누진세 적용 예시. 장기보유공제, 1주택 비과세, 다주택 중과 등 적용 시 크게 달라집니다.

보유 기간별 장기보유특별공제율

1세대 1주택 비과세 조건

1. 1세대가 1주택만 보유
2. 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 거주 추가)
3. 양도가액 12억원 이하 (초과분은 비례 과세)

양도세 계산 방법 (단계별)

1단계: 양도차익

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

2단계: 장기보유특별공제

양도차익 × 공제율 = 공제액

3단계: 양도소득 기본공제

연 250만원 (1회만 적용)

4단계: 과세표준

양도차익 - 장기보유공제 - 기본공제 = 과세표준

5단계: 세율 적용

과세표준 × 세율 - 누진공제 = 산출세액

6단계: 지방소득세

산출세액 × 10% = 지방세

단기 양도 세율 (2년 미만 보유)